Tartışmaya katıl

Arkadaşlar emlak ofisi açmayı düşünüyorum fakat hiçbir tecrübem yok.Ofisi ilk açtığımda müşteri nasıl bulabilirim?Deneyimli arkadaşlarım lütfen cevap yazın.

Açıkçası ben emlak işinin yapılması için bu alana yönelik üniversite bitirmek veya mezun birini çalıştırmak gerekeceğine inanmıyorum.

Eğer yeni bir düzenleme yapılırsa şu an faal durumda bulunan emlakçılar bu düzenlemeden muaf tutulur.

Zaten o kadar çok mezunu kim nereden bulacak...

İşte böyle devam etmesin diye değişti bu kanun. Sizler mağdur olmayın diye.

Emekli olup bir büroya oturanlar, doktoru mühendisi okumuş adamı cebinden çıkardığını düşünen yarım sakallı mahalle bıçkınları mağdur olmasınlar diye değiştirdik kanunu, artık üniversite okumuş iyi kötü mürekkep yalamış kardeşlerimiz mağdur olacaklar. : )

en az ortalama = minumum optimum hangisi ?

portföy = işe göre değişen 20-30 kişiden oluşan müşteri kitlesi 60 portföy = 60 X 20 - 30 müşteri bu durumda mesela 60 portföy = 1200 - 1800 müşteri



Beceren becerir. Bu işler sakala tahsile bakmaz aslında. Bu kanunlar civcivleri eler piyasadan. 1500 reçetem var 3000 reçetem var diye dolaşan eski eczane kalfaları gibi olmaları gereken konuma inerler. Ama becerikli ve zeki olanlara pek bir şey olmaz. Bir lisans üzerinden işini yürütmenin yolunu bulur.

Bankaya ev müşterisi getiren bir emlakçı bankadan 500 lira para alır şu anda halen (ilave olarak müşteridemn komisyonunu alır) , oysa SPK lisanslı bir kredi eksperi yaptığı iş başına 150 lira civarı bir para alır. İşte bu eksper bir de emlak danışmanı sertifikasına kavuşursa sınavını verip bu paralar eski emlaçıdan ona akacak. Bir çok düzgün amlak bürosu var. Gayet güzel işlerini görüyorlar. Tahsilli olmayan da var olan da bunların hiçbiri batmıyor bana da şu özellikle İstanbulda çok fazla miktarda bulunan mahalle arasında memleketten gelip emlakcı açanlar kapatacakları için seviniyorum.

kardeşim merhaba.. ben 7 ay emlakçılık yaptım. en az 30 tane satışım direkten döndü, verdiğim yerin komisyonunu tahsil edemedim hala... nerdeyse 21 bin tl param var.. bu hafta verecekler güya ama nah verirler.. Elimde en az ortalama 60 portföy vardı, bir tane arabam vardı, bi ofise bağlıydım. brandalar, internet ilanları, onlarca hazır müşteri olmasına rağmen hiçbir şey olmadı. resmen havada kaldım diyebilirim. sana tavsiyem bulaşma, zamanına yazık... halkın emlakçılara bakış açısı, sineğe bakış açısıyla eş değer...

Uygun bir fakülteden mezun olmak. (Birçok emlakcı burada sıkıntı yaşayacak, diğer şartlarda değil. )

Sınavdan geçer not almış olmak.

Türk olmak.

Kanunlarla arası iyi olmak.

Emlak odasının verdiği lisans işi artık bitti. Belki hala veriyordur ama yakında bir işe yaramaz olacak. Üç değil bir vakte kadar.

Bahsedilen lisans 5-6 farklı konuyu içeren bir sınavı verenin aldığı lisans.

Yani yıllardan beri emlakcılık yapan biri yanına diplomalı ve lisanslı bir emlak danışmanı almak zorunda kalacak. Yada dükkanı kapatacak. Danışmanı ücretli alamıyorsunuz. yani çözüm ortağı gibi bir mekanizma da sökmüyor. Emlakcılık işini asıl yapan o görünecek. Eski emlakcı onun yanında çalışıyor görünmek zorunda kalacak.

Ayrıca bir husus daha, kimse evini bir yakınına kendi kendine satmayacak. İlle bu mekanizmadan geçmek zorunda kalacak. Tapu devir işlemlerini bu lisanslı diplomalı danışmanın yapması şart. Sahibinden satılık devri bitiyor. Eski büyük komisyonlar da bitiyor. Bu işin fiyat listeleri bazı tapu dairelerinde yayınlanmaya başladı bile.....

Lisans Cok Kolay Herhangi Bir Emlak Odasına Gitmeniz Yeterli Olucaktır. Emlak Odasına Kayıtlı Her Emlakcı Emlak Takip Formunu Müşterilerine İmzalatarak Tapu Takibi Vereset İntikalide Dahil Herşeyi Çok Rahat Yapabilir.
Ancak Bulunduğunuz İlin Türkiye Emlakcılar Odası İl Baskanlıgının Olması Gerekmektedir.Ben Tapu Takibini Şahsen 5 Dakika Koşturup 6 Dakikadan İtibaren Çay İçerek Ve Oturarak Yapıyorum. Bilmeyen Emlakcı 8 Saat Ayakta Dolasır Durur.Bilen Adam İçin 5 Dakika.
İkinci Günü Tapu Verdigimide Hiç Hatırlamıyorum En Gec Verdigim Tapuda Sabah Saat 9 Da Giriş Yapar Aksam 4:30 Da Hayırlı Olsun Derim.
Yani Bizim Şirket Böyle Baskalarını Bilemiyecegim Ama İnanın Zor Birşey Yok Aksilikleri Cok Bilmek Önemli Bilen Kolay Yapar Bilmeyenin Gercekden Anası Aglar.
Örnek: Emlakcı Ev Satar Evde Kredi İpotek Haciz Var Tapuda Ögrenir.Haydi İşin Yoksa ŞAVASA GİR. Olmaz Herşeyin Bir Hazırlıgı Tedbiri Nizamı Var.
Ögrenmek Lazım.Detayı Cok.Birşey Yok Görünür Ama Çok Seyi Var Aslında.

Akın bey

"Tapu dairesinde iş takip etmek için ya mal sahibi olunması ya da lisanslı olunması gerekecek. Bir çok emlakcının lisans almaya şartları uymuyor." demişsiniz.

Lisans almak için gerekli şartlar nelerdir ?

büyük şehirlerde emlakçılaar kazanıyor.ama oturduğu yerden.insanların%80 özel sektörde çalışıyor,çalışanların %60 cumartesileri de çalışıyor ve emlakçıların%80 pazar günleri çalışmıyor.Dolayısıyla bu çalışan tayfa mecburen emlakçıya gitmek zorunda kalıyor.Ve işin garip tarafı ev sahipleri cama "sahibinden"diye ilan asmış olsa bile karşısında yakasından müstakbel kiracısını tutmuş getirmiş bir emlakçıyı görüyor.e napsın ev sahibi kazançlı çıkıyor emlakçı kazançlı çıkıyor.kiracının da cebinden havaya para çıkıyor.küçük yerlerde emlakçı yok.depozito yok.yazık büyük şehirde üçkuruşa çalışıp boşa para harcamak zorunda kalan kiracılara.

Alıcı ve satıcıyı bir araya getirmek bir iştir. Bazısı bu işi basit ve değersiz şekilde yapar, bazısı ise resmen hizmet vererek yapar. Müşterisini tanımak yönlendirmek alternatifler gösterip ufkunu açmak gibi.

Eğer bir emlekcının işini savsakladığı ve aldığı parayı haketmediğini düşünüyorsanız onu aradan çıkarmayı denemelisiniz. Emlakçının göstediği bir evin sahibini bulmaktan daha kolay bir şey yoktur. Mal sahibi buna rıza gösteriyorsa direk sahibi ile anlaşışır. Komisyondan da kurtulunur.

Ancak aklı başında bir emlakcı bu durumu engelleyecek bir takım tedbirler almış olmalıdır. Almadı ise zaten parasını haketmiyordur. Almayı akıl etti ise zaten iyi kötü bir hizmet verebilecek kadar kapasitesi de vardır.

Bir çok kiracı hiç bir çaba sarfetmez. Bir ev bulmak yeterlidir. Ancak iş bittikten sonra ödediği komisyon gene de kendisine batar. Bir hizmet gönüllü olarak alındı ise maliyetinin ne olduğunun önemi yoktur. Alıcının bu maliyet hesabını önceden yapıp bu işin daha ucuz yollarını araması gerekir.

Alınan her hizmetin maliyeti hesaplanarak para ödenecek olsa bir çok kişi geçinemez ve iş falan yapmazdı.

İnsanlar geçinmek ihtiyaçlarını karşılamak için iş yaparlar. Maliyetlerini kurtarmak için değil.

Emlakcı bir evi kendisine bağladı ise aldığı komisyonu hak etmiş demektir.

Başlık sahibi zaten vazgeçmiş ama gene de yazalım. Emlakçı açmakya kalkışmak için artık çok geç. Bu iş lisans almış mühendislerin eline geçiyor. Tapu dairelerinde iş takip fiyat listeleri yayınlanmaya başladı bile. Emlakcılar artık bu işi yapan bürolardan yardım istemek zorunda kalacak. Tapu dairesinde iş takip etmek için ya mal sahibi olunması ya da lisanslı olunması gerekecek. Bir çok emlakcının lisans almaya şartları uymuyor.

Başlığa ikinci yazıyı yazan arkadaş biraz bilgi vermiş. Ancak Gayrimenkul Yatırım Danışmanı olabilmek için de verilmesi gereken bir sınav var. Muhtemelen lisans (4 yıllık fakülte)düzeyinde eğitim de gerekiyor. Kredi ekperliği sınavına çok benzeyen bir sınav. İnşaat, İşletme vb. fakülteleri bitirenlerin bankacılıkla ilgili işler için sınav geçirmiş olanların başarılı olma şanslarının daha yüksek olduğu bir sınav. Kaldı ki bu sınavı verip lisanslı büro açan emlak danışmanlarının bile artık pazar mücadelesine girmesi gereken dev danışman firmalar da piyasada boy gösteriyor olacak. Bakkal süpermarkete karşı gibi yani. Yakında çözüm ortağı olarak çalışan kredi ekperleri bile zora giriyor. Kredi eksperliği konusunda ya lisans almak ya da lisanslı bir firmaya kadrolu girip vekalet almak zorunda kalacaklar.

Portföyü olan geniş çevreli eski emlakcıların yapabileceği en güzel davranış biçimi şartları uygunsa bu sınavı verip lisans almak yada lisans almaya şartları uygun birini kendi bürosu için sınava sokmak olabilir. Ya da sınavı vermiş ama piyasası olmayan biri ile anlaşmak olabilir.

Yakın geçmişte eski emlakçılara mevcut halleri ile bir takım kurslar ve bazı belgeler vermişlerdi. Bunlar artık iş göremez hale geliyor.

emlakçılık kadar havadan para kazandıran bir iş olamaz.benim evi emlakçıdan kiraladım ve kadının ilk müşterisiyim yemin ederim 5 dk.snı almadı benden bir kira parasını almak.bukadar kolay beleş bir iş olamaz.ev sahibinin haberi yok biri arıyo kiracı buldum diye.e adamın işine de geliyo tabi kiracı emlakçıyı aldıysa araya banane diyor dolayısıyla emlakçıya da birşey demiyorum.

kahraman45

son durumları bizimle paylaşsaydın bu işi yapmayı düşünen arkadaşlarda fikir edinmiş olurdu...

ramco...sagolasin da bulamadim...denizli icin var da, Adana icin yok

slmlar

leo hangi ilde soruyosun her ilin sistemi farklı google ör: adana ada parsel sorgula" yaz çıkar karşına denizlide çok kolay ama belediyenin sistem altyapısını kurmuş olması gerekiyor

Bende Emlak bürosu açmak isityordum biraz araştırma yaptım ilk önce kursa gidip eğitim görmen şart, 2012 Haziran ayında kurs 1.000 Tl buluyordu, (2,) emlak büosu olarak tutacağın yer WC. ve müşterilerin oturup rahat görüşeceği bir ayrı oda olması gerekiyor yanlış bilmiyorsam bunları devlet istiyor, (3,)şuan heryerde emlakçı dolu istanbul fatihi bilen biri olarak eskiden televizyon tamircilerin olduğu dükkanların çoğu şimdi emlakçı olmuş, hepsinin camındada neredeyse yüzlerce ilan var!!!
Benim anladığım şu kentsel dönüşüm projesinde herkez eski evini satıp yeni ev almak için emlakçıya veriyor bundan dolayı emlakçıların vitrinleri dolup taşıyorda o eski evleri alan varmı Acaba ?eski evi bulmak kolayda kime satıcan bir dükkan açmanın her ay gideri 600 TL kira, ssk 350, yeme içme derken benim tahminimce kenarda 10.000 yada 15.000 TL sermayen olması gerekir 1sene seni idare etsin, dükkanı açar açmas iş olurmu acaba sırf bu yüzden ben bu işten vazgeçtim doğrumu yaptım bilmiyorum.

bir konuyu ögrenmek isterim..
Pafta, arsa,...numarasiyla internette arsanin tam yerini nassil ögrenebiliyorum???


Simdiden tskler

www.emlakbulurum.com Un Sahibi Olarak Ve 8 Yıllık Bir Gayrimenkul Danısmanı Olarak Size Şunu Öneririm.
Müşteri Gelir Sizi Bulur.
Siz 60-70-80 Lik Satılık Daire Portföyünüzü (Bölgenize Göre Söylüyorum) Geliştirin.Dönem Tam Kiralama Dönemi Bol Bol Kiralık Daire Toplayın Portföyünüz Geniş Olsun.
Birde Birkaç Büyük Sitede Resimli İlanlarınızı Yayınlayın Tamamdır.
Dürüstte Calıstıkdan Sonra Büyürsunuz.
Ama Öncelikle Yerinizde Olsam Bir Emlakcının Yanında % 30 35 40 La Pirimle Calısır İşi Görürdüm.Öğrenirdim.
Emlakcılıkda Kural Bir Paranı Koru.
Tapu İşlerini İyi Bil.
Belediyede Bir Tanıdıgın Muhakkak Olsun.
Söyledigim Gibide Hareket Et Sırtın Yere Gelmez.
Çalışma Hayatında Başarılar Dilerim.

arkadaşım ben bu işi 6 ay kadar yaptım gerçekden dışardan görüldügü gibi degil emlakcılık müşteri bulmak kolay internetten çok kolay müşteri bulunuyor ancak komisyonu almak çok zor....

Ayrıca telaffuz ettiğniz gibi metrakare olarak 600 tl olan bir daireye sahip olmak şu an için bir hayalden öte bir şey değil bölgenizde.FARKLI KOŞULLAR VE FİNANSMAN ÖNGÖRÜLMEDİĞİ SÜRECE TABİKİ...!!

Kahraman bey öncelikle yapmak istediğiniz girişimde başarılar dilerim..Manisa merkez ve yakın semtlerde yeni yapıların fiyatları metrekare olarak 1000 tl civarında.Tabiki bu dediğim orta ve alt projelerde geçerli.Ayrıca görülüyorki 1+1 ve 2+1 75 metrekareye kadar olan projeler çok olmasada azımsanmayacak ölçüde.Öncelikle yapmak istediğiniz inandığınız projeye göre doğru finansman koşullarını sağlayayabileceğini düşünüyorsanız düşünüleilir bir coğrafyadasınız kanımca.Saygılarımla

Çok teşekkür ederim metinmetin bey.Bana çok yardımcı oldunuz.Bizim buralarda gidecek ev en az 120m2 olması gerekiyor aşağasına bakan yok.120m2 evde sıfırı 60-70.000 TL arası.Bu adamlar nasıl kar yapıyor anlamış değilim.

yani 140 lık daire yerine 80*2 gidermi diye bak.

140 m2 daire 65 e mal edilip 70 e satılamaz zaten ticaretin ruhuna aykırı 140*3 420 yapar biraz daha vasat da olsa 400 tl den mal et.(ki betonun m3 80 lira demir 1200 lira civarında idi en son baktığımda)420 m2*400 tl:168000 tl yapıyor en az bir 100.000 kazanmalısınki sonraki inşaata ticaretten zevk alıp da gir.O yüzden m2 si 900 den falan satsan tanesi 126.000 e gelir 2 daire 250 desen anca 84.000 yapıyor aşağısı zarar.
İnşaatlarda tek temel tek çatı mantığı vardır.Yani bir apartmana dikine ne kadar çok daire olursa kardır.Tek temel ve tek çatıyla daha az maliyet çıkar.o yüzden daha küçük daire gidermi araştır ona göre de fikirler üret.

Metinmetin Bey yardımlarınız için çok teşekkür ederim.Mütahitlik yapmaya karar verdim sanırım tabi bir kaç araştırma daha yapmam gerek.Bizim buralarda inşaat bir az farklı.Bizim burdaki inşaatlarda bodrum daire olarak değil apartman sakinlerinin kömürlerini koyacakları yer olarak kullanılıyor.Yapacağım inşaatlar 3 katlı apartmanlar olacak ilk başlarda.Bir katını arsa sahibine diğer 2 katıda bana kalacak.Bizim buralarda daireler 130-140-150 m2 oluyor ve fiyatları 70-80.000 TL arası değişiyor tabi merkezi yerde ise 100-150.000 TL arası.M2 fiyatı biraz pahalı geldi bana(500 TL).Eğer 130 m2lik bir daire yapacaksam bu hesaba göre 65.000 TL'ye mal etmiş olucam.70'e satarsam 5.000 TL kalacak.Biraz az geldi bana acaba mütahitlerin bu hesapta bu kadar kar yapması zarar değil mi?Çünkü iki daireyi satsa yetmişten 140 biz TL ciro yapar.3 dairenin maliyeti 195 bin TL yapar.55 bin zarar yapmaz mı?

Ruhsat-proje-yapı denetim vb evrak işleri ve tüm kaba ve ice işçilik bedeli 3 sınıf inşaat maliyetine dahil.(3 sınıf kötü anlamda değil de imar baanlığının belirttiği bir inşaat formu.Çok lükse kaçmayan ve bina vasfı dışında otopark-havuz vb sosyal donatıları olmayan inşat şkli)

Ben zaten Century21 türkiyenin bir franchisingiyim tavsiye ederim.

metinmetin bey cevabınız için teşekkür ederim.Acaba bu m2 maliyeti olan 500 TL içersinde işçilik ve proje için masraflarda dahil mi?

metin bey franchising veriyormusunuz :)

Maliyet m2 arsa hariç 500 tl gibi orta karar bir inşaatta.
manisada % kaç bilmem ama istanbulda %40-50 civarına oynuyor arsa payı .Örnek % 40 olsun ve 10 dairelik bir yer yapıyorsun ve bunun 4 dairesi toprak sahibine düşüyor.toplam m2 1000 gibi olsun(giriş ve bodrumlar 75 üst katlar çıkmayla(benim bölgemde 1 mt çıkmaya izin var)110 gibi olsun)satış fiyatıda 1300-1400 tl olsun.10 daire maliyet 500.000 tl.6 dairede elde edilecek ciro da 3 ara kat 2 giriş kat ve 1 bodrum mütahite kalsa 150.000*3 :450 ara katlar 2*95.000:190 girişler 1*70.000 bodrum satıldığında toplam ciro :710.000 civarında ve karda 210.000 şeklinde olur Bazı bölgelerde biraz yukarı biraz aşağı oynar bu rakamlar ama İstanbul anadolu yakası orta karar yerlerde bu oranlar böyle.
Daha elit bölgelerde arsa oranları artar ama satış rakamları da artacaktır.
Sonuçta oran orantı ile 5 dairede 250 10 dairede 500.000 liran yoksa girme derim

emlak işiyle mütehatlik bence çok daha iyi olur. ama tabi iyi bir semaye gerekir bu iş için

Peki arkadaşlar mütahitliğe ne dersiniz?Emlak işi ile mütahitliği bir arada sürdürebilirim sanırım.Yanlız bir kaç sorum olacak sizlere.Acaba bir mütahit 140 m2'lik bir evi en cüzi ne kadara yapabilir?Tabi cüzi derken kaliteli olacak tabi.Acaba bi fizibilite çıkarabilecek olanınız var mı? Mütahitliği benim gibi merak eden arkadaşlarada faydalı olabilir.Şimdiden teşekkür ederim.