Tartışmaya katıl

uzun uzadıya yazmak istemiyorum .Üstelik kendime ortak ta aramıyorum Sİteyi gördüm ve inceledim.Bir sürü insan iş alanında fikir beyan ediyor ve arayış içinde bende birşeyler ekleyeyim dedim.bahsettiğim 2 işte ortaklık işleridir ve Kayseri civarı ile ilgili sizlere proje sunmak istedim
1- a)bir arsa alınır 790M2 civarı imarlı parsel olacak
b) bu arsaya bir konut dikimine başlanılır
c) boya laminant parke fayans döşeme işinden anlayan kişilerce (ki bu ortaklarınızdan oluşmalı) sıfır maliyetli işçilik ile bina içleri yapılır
d) orta kalitede yapılan bir binanın 1 katında 4 daire ve binanın 6 katlı bir bina olduğunu düşünürsek 24 tane daire anlaşılan bir yüklenici firma ile dikilir
e) bir şekilde bu binanın çevre düzenlemesi hariç size maliyeti taş çatlasın 1 milyon ytl dir

eğer ki katlar artırılırsa mesela 15 kata kadar izinli bir arsa üzerinde 150 M2 lik brüt cinsinden evler inşa edilirse o zaman maliyet %25 daha düşer bir bina adına
ve size 60 dairelik 15 katlı bir binanın maliyeti 1.8 milyon ytl eder

bir daireyi 75 bin ytl den satamazsanız şayet tekrar görüşelim :)
75*60=4.5 milyon ytl
size olacak maximum maliyet 1.8 milyon hadi bunu 2 milyon yapalım
4.5-2=2.5 milyon ytl eder

bu buna dikim işi sizde para varsa 1 senede biter
bir kişi 30 bin ytl koysa ve 60 kişi lik bir ıortaklık yapsanız bu size bir sene de 75 bin ytl lik daire eder
onu da elinizi öpene o fiyata satarsınız

2. iş
a) bir küçük emlak ofisi açılır
b) icraya düşen binlerce konutun alımı için ihalelere girilir
normalde 125bin ytl lik bir konutun devlet eliyle fiyatı 100.000 ytl civarı hesaplanır
ihaleye %20 ile girersiniz yani 20000ytl yatırılır sonra ihale bedeli %60 tan açılır 60000ytl den ihale artırımına başlanılır
ve bu ev size maximum 65 bin ytl ile 70bin ytl arası size kalır
ve bu evi elinizi öpene 85bin ytl 100bin ytl arasında hemen satarsınız emlak bürosundan
diyelim ki bir ihaleye girmek istediniz ve girdiniz 20bin ytl yi kafadan verdiniz ama ihale bedeli sizin istediğiniz şekilde artmadı ve siz bi şekilde bu ihaleyi kazanamadınız ihale bittiği anda siz gidip hiç bir kensinti olmadan 20 bin ytl nizi alırsınız

sadece bir fikir belirtmekti benimkisi
hayatta başarılar dilerim hepinize

İşin gerçeklerini Metin bey ve diğer arkadaşlar sana iletmiş,doğru olanda bunu kabul etmen, tebrik ediyorum İsna

yok hocam ben kimseye kızmadım da konu hakkında detaylı bir bilgiye sahip olamadığım için veremediğim cevaplar için de tekrar özür dilerim. Sizler bu işlerden anlıyorsunuz ancak dediğim gibi sadece bir gözlemci olarak yazan birisiyim. Ve sadece duyduklarımı aktarıyorum.Gördüklerimi de sizlerle paylaşmak istedim.Tabii ki işin risklerini bilen işin içindeki kişiler sizlersiniz.Tecrübeleriniz sayesinde burdaki kişilere de yol gösterici oluyorsunuz.Güzel bir paylaşım sitesi bu.Tüm hayatta hayırlı ve bol kazançlar temenni ediyorum sizlere.

Sevgili isna her ay araba değiştirmek baz alınacak bir durum değil bence.Eminim daire sattıkları insanlar arabada takas teklif ediyorlardır.20 milyara bir araban olsa her ay 5 fazladan koysan değiştirsen bir yıl sonra 80.000 milyarlık araban olur arada fark 60.000 ytl.60.000 ytl kazanmıyacak mütahit zaten yapmasın bu işi.
Sitenin amacı insanlara yol göstermek.Fikirler vermek.Cafcaflı ve karlı görünen işlerin-sektörlerin gerçek yüzünü göstererek bu sektörlere giren insanların ilerde batmasını-acı çekmesini engellemek olmalı.
Sana muhalefet ettiklerinde bu kadar çabucak bozulacak olursan nasıl fikrini karşındakine kabul ettireceksin.Sen bir tez sundun bizde antitezlerle olmazlığını gösterdik.Emin olki haklı çıkmak beni ne mutlu eder ne keyiflendirir.keşke dediğin gibi olsada şakır şakır para kazansam diye düşünürüm.

Sevgili İsna ; çok bilinen bir deyimi yazaym , sana bu fikri veren kişiyle bağlantısı vardır yoktur , onu sen bilirsin. ( Çok laf yalansız , çok para haramsız olmaz ) derler , Anadolu'da. Kayseridede bu söze benzer niceleri vardır elbette,

sevgili metin bey cok dogru söylüyor.en kötü m2 maliyet 400 ytl.oda en kötü.ben m2 1200-1300 euroya villa yapıyordum.maliyet yarı yarıya.hadi senin dedigin fiyatlar olsun.ama işler artık eskisi gibi kolay degil.kriz bile bu inşaat sektörü yüzünden cıktı.

valla sevgili okuyucular ben sadece fikir belirtmek için söyledim bu işlerle ilgim burda yazan kişilerce yok madem sizlere yanlış aksettirmişim özür dilerim
sadece bu işleri yapan çok yakın bir tanıdığım var kendisi yap-sat işleri ile uğraşıyor
sürekli oturur konuşuruz
kazandığı paranın haddi hesabı yok
çok detaylı bilmesemde benim şu bahsettiğim işin kabasını anlattı
açıkçası her ay bir araba değiştirebilen cinsten birisi
ve dediği bir şey var sadece onu yazıyorum ve başlığıma gösterdiğiniz teveccühten dolayı teşekkürlerimi sunuyorum
"bir yap-sat işine giren işler çok kesat dese ve ağlasa inan bana %100 kazanır
bir kimse bu kadar parayı bu kadar çok kazanacağı bir işe yatırıyorsa emin ol o adam kazanıyordur
yeter ki nasıl yapacağını bilsin
sizlerin engin tecrübeleriniz ile bu arkadaşınki demek ki farklı
ve görüyorum ki her geçen gün parasına para katıyor
istedim ki bu açıdan size yardımcı olabileyim
selamlar

150 m2/35.000 diyorum.233 ytl/m2 yapıyor.Böyle bir maliyet yok.Türkiyede en vasat ev maliyeti şu dönemde 400 ytl/m2 den aşağı değil.oda 9000 m2 den 3.600.000 yapar.100.000 den satsak(senin dediğin fiyattan satarsak 3.150 ediyor ve 450 milyar zarardayız) 42 ev 4.200.000 yapar ve 3.600 la girip 600 kar için değmez.Hesapların bence hatalı.3.600.000 ü bankaya yatırsak 500 milyar faizi olur.
Bu arada bahsettiğimiz karlar firmanın kendisi inşaat firması olursa.Sen birde yüklenici firmaya yaptırıyorsun.Kimse ölmüş eşek fiyatına girmez o işe.M2 si 1000 liradan aşağısı kurtarmıyor.Kar beğenmemezlik değil olay.Cidden bu süreç sırasında işletme gideleride olayı aşabiliyor.
Muhalefet olsun diye değilde gerçekten hesap kitaba göre söylüyoruz.Sizin fiyatrla bizim fiyat arasında anca arsa bedeli yada kat karşılığı oran değişir.Beton,demir değişmez.

canım kardesim
10 senedir emlakcılık ve müteahitlik yapıyorum.benim işlerim dahada basit.arsayı satıyorum yabancıya.projeyi ciziyorum.villasını yapıyorum.%100 kazanıyordum.ama o işler kagıt üzerinde güzel artık. 6 aydır ev bile kiraya veremiyoruz.ofiste 6 kişi calısıyor sadece.inanın işten cıkarmak aklıma bile gelmedi.allahtan birikimimiz vardı.60 kişilik insaat ekibim var.bu sene 20 tanesini getirebildim.onlarada ufak tefek tadilat veya belediye işleri buluyoruzki karınlarını doyursun.su anda bu işlerin en hızlı oldugu yer olan antalyada satılık asagı yukarı 20.000 konut var.ayrıca bu toki bizim işlerimizi iyice bozdu.adamlar villa bile yapıyor.
insaat artık büyük firmaların işi.ben bu zamana kadar 12 tane apartman (toplam 140 daire)50 küsür villa yaptım.daireleri insaat halindeyken pesin satardım.bizim ayarımızdaki firmalar için güzel işler.ama adamlar bir oturusta 500 daire yapıyor.aylık 500 ytl taksitle veriyor.sadece toki degil büyük firmalarda bunu yapıyor.benim bunlarla basetmem mümkün degil.bankalarda eskisi gibi kredi veriyor vatandasa.öyle 2 milyon yatır 4 milyon al ah be kardesim o işler eskidendi.
bunları hevesini kırmak için falan söylemiyorum.haziran veya temmuz 2009'da krizden eser kalmaz.5-6 ayda toparlanma süreci.ocak 2010'da ortalık eskiden daha iyi olacak.ama dedigim gibi toki ve büyük firmalar inşaat işini eline aldı.pastadan cok kücük dilim bıraktılar.oda hangimize yeter bilemem.ama tadilat işleri gelecegin en iyi işi.insaat işi yapanlar için söylüyorum.bence bu iş üzerinde calıs.kücük bir ekip kur.artık insanlar uydu anteni taktıracak adam bile bulmakta zorlanıyor.sucu,elektrikci,boyacı,marangoz,sıvacı vs.. gibi ekip kurup iş kovalamak daha karlı.küçük işlerde büyük paralar var.bugün bir binayı veya eve tadilat yaptırmak sıfırdan daha pahalı.bu sözümü dikkate al.

teşekkürler , Sizden öğrenebileceğim birşey olmadığına kani oldum , başarılar dileklerimle ,

konu ile ilgili tam bilmeyene göre anlatayım ektem hocam siz de anlarsınız zaten
şimdi arkadaşlar binalar yapılırken ahşap tan bir sistem kullanılır bir inşaat görenler az çok bilir bunun maliyeti sabittir 1 kat içinde 15 kat içinde aynı maliyetli bu ahşaptan sistemi kullanırsınız dolayısı ile bu size maliyeti düşürür
bir kat yapılırken alacağınız amerikan panel kapılar parke ler seramikler mutfak dolabları kalorifer petekleri 15 kat için aynı olmaz sonuçta alacağınız malzemenin toptan fiyatı düşer
bir kat içinde 15 kat içinde aynı arsayı kullanırsınız
bir kat içinde 15 kat içinde yaklaşık aynı maliyetli çatı yaparsınız
aynı zemin etüdlerini yaptırırsınız
temel yaklaşık aynı olur
vs vs vs

metin hocam birincisi 150M2 yuvarlak hesaptan konuşmam içindi 150 altı kdv%1 150 üstü %18 diye tutar brüt 147 M2 yapılır ki bir çok kooperatif te bunu yapar o sorun ortadan kalkar

ikincisi bir arsa sahibi ile anlaşıldığını varsayalım ve diyelim ki arsa satın alınmayacak %25 -%30 arası kat karşılığı anlaşılır
%30 dan diyelim 15 katlı 60 dairelik bir binadan 18 dairesi arsa sahibine kat olarak verilir
sonuçta 42 daire kalır
yapılan tüm konutların maliyeti kim ne derse desin orta sınıf bir işçilik ve yüklenici firmaya verilecek bedelle beraber hepsi iç döşemeleri dahil 35bin ytl yi geçmez

sonuçta 60 daire yapıldığını varsayın 35bin*60=2100000ytl eder
size kalan 42 dairenin de en az 75 bin ytl den satıldığını farz edin ki(ki arsa sahibi bile 75 bin e zor satar haberiniz olsun ) 42*75=3150000ytl eder
kısacası bu işler bittiğinde 1000000ytl den aşağı kar olmaz eğer ki bu işi karlı bir yatırım işi olarak görmüyorsanız amenna
her şeyin en pahalısından arsanın en fazla komisyonlu kat karşılığı verileninden hesapladım.
ve evin bugün için en düşük fiyata toplu bir halde satıldığında satılacak fiyatını bir ev için söyledim ev alım satım sitelerine girerseniz daha inşaaatı başlamamış sadece kurası çekilmiş bir evin fiyatının 55000 ytl civarı gittiğini görebilirsiniz
www.sahibinden.com
ki siz bu evi 75 bin ytl gibi komik bir rakama satamazsınız zaten adama keriz derler
bir sene gibi bir zamanda üyelerine 1 milyon ytl kazandıran ben başka bir iş alanı bilmiyorum
sadece kendi fikirlerimi paylaşmak istedim

Sevgili İsna ; esas mesleğinin ne olduğunu bilmiyorum ancak ; 60 adet 150 m2 lik daireden oluşan bir yapıyı (toplam 9000 m2 yapar ) ; buna , sığınak , otopark , bahçe ve çevre düzenlemesi gibi olmazsa olmazları ekleyip bu imalatı ; oturmaya hazır durumda m2 si 200 ytl den daha az bir maliyetle üretebiliyor isen ; ( arsa hariç ) meslekteki 25 yılımı bir kenara bırakıp ; kayseriye gelip senden bu işin püf noktalarını öğrenmek isterim doğrusu , . Bir başka konu ise ; kat sayısını çoğaltınca maliyeti %25 aşağıya nasıl çektiğini anlayamadım ; temel ve çatı bir yapının maliyetinin %25 i değildir hiçbir zaman ,
Bir kaç ip ucu verirsen bu maliyet hesaplarınla ilgili gerçekten bana birşeyler öğretmiş olursun , Teşekkürlerimle ,

Arkadaşlar bakıyorumda herkes bir fikir gördüğünde ince ince hesaplamadan direk olumlu beğendim diyor.Kayseride 790 m2 bir arsanın maliyeti ve arsa imarı nedir.790 m2 bir arsaya kaç daire yapılır bu konuyu netleştirmeden direk konuya girip çok karlı diyemessiniz.Ayrıca bu dediğiniz sistem zaten gayrimenkul koop.sistemidir ve zaten yapılan bir sistemdir.24 dairenin maliyeti dediğin gibi 1 milyon ytl civarındadır ok ama en önemli kısım olan arsa kaçadır onu es geçmişsin.Oda bu fiyata dahil diyeceğini sanmıyorum.150 m2 dediğin anda ortalama bir daire 60 milyarı geçer arsa hariç.149 m2 üstü konutlarda kdv %18 dir.
Arkadaşlar mutlaka her sektör karlıdır ama ince ince araştırmak gerekir.Müzayidelerde ihtiyaç fazlası yada hacizli mallar satılmaktadır.Firmam ve ben bu çalışmaları istanbulda yapmaktayız.Yardımcı olabiliriz.Fazla dizi seyretmekten olabilir.Mafya 100-150.000 ytl lik daire satışlarında girip te napsın bana biri açıklasın.milyon dolarlık devlet ihalesi olsa anlarım.geçmiş dönemde yapılmış bir çok müzayide de sorun olmadı.
ABD sistemli emlakçılık öncesinde emlakçılar alan-satan kişilerdi.Şimdi sistem tamamen aracı kurum ve danışmanlık üzerine kurulu.Yani sıkışmış bir vatandaşın 100.000 ytl lik evini 80 e alıp 100 e satmak fırsatçılık yada ince hesap değil emlakçılığın rutinindendir.Sadece komisyonla dönmek kolay bir iş değildir.Galericiler gibi almak ve satmakda gerekir.Cebinde 5-10.000 ytl si olanlar emlakçılık yapmaya başladığından beri olayların dengesi bozuldu.
Son olarak davulun sözü uzaktan hoş gelir derler.Diyelimki 200.000 ytl niz var ve çamurun,pisliğin içinde inşaat yaptınız.kat karşılığı yada arsa+inşaat.Sonuçta krizdi şuyu buydu 60-100.000 ytl arası kazandınız.Bir çok mütahit (işini iyi bilen) bu rakamlara iş başlatmaz.Dışardakilere göre (inşaatın dışında olan ve inşaat sektörüne iştahla bakan kişiler) büyük yada iyi görünen karlara rağmen içinde olduğunuzda o kadar extra ve gereksiz masraflar çıktığını ve karın ciddi bir kısmının inşaat sürecinde yendiğini iyi biliyorum.O yüzden inşaat işine girip batanların nasıl battığını anlayamadığınızı biliyorum.Ya bilen biriyle ortak olun yada hiç bulaşmayın derim.

:)))) o da doğru ama bu işin de diğer işler gibi riski olduğu gibi kaymağı da diğer işlerden fazladır
sonuçta söz misal 125 milyarlık bir konutu 60 - 70 milyara alıyorsan sıkıntısı elbet vardır
ama burda anlatamayacağım bazı durumlar da vardır
ama sonuçta yasal olarak devletin izninde bir ihaleye girmek haksız bir kazanç olmadığı da aşikardır sonuçta bu işten en karlı çıkan gene devlettir.

İhale mafyası vardır herkese yedirmezler burası türkiye legal yoldan zor köşe dönülür.

müzayedeleri nasıl takip edebiliriz bu konuda bilginiz var mı?

fikirleriniz güzel,1.fikrinize katiliyorum.
2.de iyi ,ama ben sahsen ev alacaksam,direkt kendim ihaleye girerim ve kendim evi 65-70 bine alirim,neden emlakciya fazladan 15-20 bin lira vereyimki? burasi biraz rizikolu.
benimkisi sadece burada fikir belirtmedir,yapmak isteyenler elbette bunun bir ön fizibilitesini yapacaktir.

Hesap bu ise neden müteahhitler maaşlı iş arıyor ?

İlk fikir için olumlu yorum yaparim ama tanımadigin adamlarla ne kadar yararli bir girişim olur orasida tartişilir