Kurumsallaşma, kuruluşların devamlılığı sağlanarak geleceği yönetmektir. Ülkemizin kalkınmasında en önemli yapı taşlarından biri olan gayrimenkul sektörü özellikle kurumsallaşma açısından oldukça başarısız bir geçmişe sahiptir. Ülkemizdeki gayrimenkul kuruluşlarının hiçbiri 4. nesle geçememiştir. Bunun çeşitli sebepleri bulunmaktadır. Bu sebeplerden bazıları şöyledir;
Ülkedeki ekonomik krizler,
Aile büyüklerinin basiretsizliği,
Yeni neslin işi sevmemesi ve işin başına geçmemesi,
Geleceği yönetememek,
Planlamanın yapılması,
Anayasalarının hazırlanmaması,
Kurumsallaşamama,
Finansın yönetilememesi vb.
Gayrimenkul sektörü yukarıdaki maddelerin en başından da görülebileceği gibi bağımsız bir sektör değildir. Ülkedeki en ufak krizlerden direkt olarak etkilenen ve en fazla kayba uğrayan sektörlerden biridir. Bu sebepten dolayı gayrimenkul sektöründeki kuruluşların başarısı ya da başarısızlığı aslında ülkenin ekonomik başarısıyla aynı paraleldedir.
Gayrimenkul sektörüne baktığımızda karşımıza birbirine bağlı 200 ün üstünde sektör çıkmaktadır. Sadece inşaat sektöründe bu 150 nin üstündedir. Böylesine büyük ve önemli bir sektörün geleceğinin müteahhitlerin bilgi ya da bilgisizliğine bırakıldığı düşünülürse sektörün her 10 yılda bir krize girmesi veya durağanlığa girmesi kaçınılmaz olacaktır. Emlak kuruluşlarına baktığımızda ise karşımıza birbirinden farklı birçok kuruluş çıkmaktadır. Eskiden her mahallede bir tane bulunan emlakçılar günümüzde yerini yurtdışı ya da yurt içinde gelişmiş franchising vererek büyümüş şirketlere bırakmış durumdadır. Emlakçılar için en büyük sıkıntı ise yüksek franchising ücretleri ile yaşanmaktadır. Yapı malzemeleri üreten firmalar ise sektörün bir adım önündedir. Yeni teknolojileri ve malzemeleri ürettikleri ürünlere monte edebilen veya değişikleri müşterisine sunabilen kuruluşlar haline gelmiş durumdadırlar. Sektörlerine göre daha başarılı bu imalatçı ya da ithalatçı şirketler sektörün başarısızlığından direkt etkilendiklerinden dolayı başarılı olsalar da bir süre sonra onlarda bu sistemin içinde başarısızlığa mahkum olmaktadırlar.
Bu genel bakıştan sonra gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kuruluşların kurumsallaşmasının ne kadar önemli bir konu olduğu daha iyi anlaşılabilecektir.
Kurumsallaşma konusunda en başarısız sektörlerin başında gayrimenkul sektörü gelmektedir. Bunun ilk sebebi kurumsal alt yapılarının çok sağlıksız olması gelmektedir. Kurumsal alt yapın içinde yasal gereklilikler başta gelmektedir, birçok başarılı inşaat kuruluşlarının içine girdiğinizde sigorta, iş sağlığı, yasalara uygunluk, sağlıklı beslenme, kurallara uygun taşeron hizmetleri, sağlıklı finansman vb konularda bir bakkaldan daha başarısız olduklarını görürsünüz. Kısa sürede büyümüş ve zenginleşmiş şirketlerde kurumsallaşma çalışması yürüttüğümüzde şirketlerini tanımadıklarını görüyoruz. Alacaklar, borçlar ve mal varlıkları en az iki haftalık bir çalışmayla ortaya çıkabilmektedir. Depolarındaki malların sayımı yapılmamıştır ve düzensizdir. Hatta bazı inşaat firmalarında inanması güç ama çalışan sayısını, şirket idarecileri ve patronları dahi bilmemektedirler.
Gayrimenkul sektöründe çalışanların önemli bir çoğunluğunun eğitimsiz olduğunu görmekteyiz. Özellikle sektöre müteahhit olarak giren kişilerin çoğu ya kalfalıktan ya da çok para kazanma hırsındaki kişilerden oluştuğunu görmekteyiz. Sektör kendini bu tip oluşumlardan temizleyememektedir. Bu tip işletmeler sadece bir proje üzerinde yoğunlaşıyorlar ve proje bitince ya ortadan kayboluyorlar ya da başka bir projeye geçiyorlar. Hedefleri olmayan bu kuruluşlar para odaklı çalışıyorlar ve müşteri memnuniyeti gibi kavramlara önem verdiklerini söyleseler de satış sonrası hiçbir yardımda ya da hizmette bulunmuyorlar. Kurumsallaşma adına burada karşımıza bir soru çıkıyor. Örneğin bir daire yaptık ve müşteriye sattık. Sattığımız anda inşaatçı olarak ya da emlakçı olarak işimiz bittimi? Sattığımız dairede ya da binada bir sorun meydana geldiğinde size ulaşılabiliyor mu? Günümüzde sitelerde bu sorun toplanan aidatlarla çözülebiliyor ama Türkiye’de tek bir bina olarak yapılıp satılan bina sayısı % 80 lerin üstündedir. Kurumsallaşma müşteri temellidir. Müşterinin memnun olmadığı kuruluşlar çok para kazansa da kurumsallaşamaz, kurumsallaşması da mümkün değildir.
Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kuruluşlar hedeflerle çalışmıyorlar. Bunun iki nedeni var; birincisi geleceği tahmin edemiyorlar, ikincisi hedef koymayı bilmiyorlar. Kurumsallaşma yolundaki işletmeler mutlaka beş yıl, on yıl, 20 yıl sonrasını tüm riskleri de planlayabilmelidir. Hedefler ve risk yönetimi kurumsallaşma açısından olmazsa olmazlardandır.
Eğitim almayan kuruluşlara bakıldığında da en zayıf sektörün gayrimenkul sektörü olduğunu görmekteyiz. Alt sektörleri de dahil olmak üzere gayrimenkul sektörü kalite bilinci, toplam kalite yönetimi, süreç yönetimi, proje yönetimi, müşteri ve çalışan memnuniyeti, iş güvenliği, zaman yönetimi, kurumsallaşma, kişisel gelişim, finansal yönetim, pazarlama vb. eğitimlerin hiçbirini almamaktadır. Şirket sahipleri yöneticilik, liderlik, stratejik yönetim gibi eğitimleri mutlaka almak zorundadırlar. Şirket patronlarının ve idarecilerinin eğitim almaması halinde şirket çalışanlarının eğitim almasının hiçbir önemi yoktur. Türkiye’de pek çok kuruluşta bunu görmekteyiz, eğitimlerimizi sadece üretimde çalışanlara veriyoruz. Eğitimin, şirketin bütününü kapsaması zorunludur ve kurumsallaşmanın olmazsa olmazıdır.
Bilgi alt yapılarının güçlü olması gayrimenkul sektörünün altın anahtarıdır. Bilgi konusunda isim hakkını almış emlakçıların önemli bir avantajı bulunmaktadır. Emlakçı isminden birçok kişi rahatsızdır. Buna rağmen emlakçı tabiri yaptıkları işi tam olarak tanımlamaktadır. Emlakçı, emlak alıp satma işiyle geçinen kimse ve emlak bürosu olarak tanımlanmaktadır. İsim hakkı almış emlakçılar ortak bir sistemde tüm gayrimenkulleri görebilmektedir, birbirlerinden haberdardırlar ve satış yapabilmektedirler. Sektörün geneline baktığımızda çok ilginç noktaları görmekteyiz. Birçok şirketin doğru dürüst bir web sitesinin olmadığını görmekteyiz. Bilgiye ve teknolojiye harcanan parayı kayıp olarak görmeleri en büyük hataları olsa gerek. Kurumsallaşmak isteyen şirketler teknolojiyi sonuna kadar kullanmak zorundadırlar ve yeni teknolojilerin gelişimine katkıda bulunmak zorundadırlar.
Devamlılık şirketler için çok önemlidir. Liderler, kurucular dediğiz kişiler işten çekildiklerinde veya çekilmek zorunda kaldıklarında şirketlerin sonu gelmektedir. Devamlılık için şirketler geleceklerini planlamak zorundadırlar. Şirket anayasaları, aile anayasaları veya kurulacak vakıflar, devamlılığın sağlanması için önemli adımlardır. Gayrimenkul işiyle uğraşan şirketlerin çoğunun aile şirketi olduğu gerçeğini unutmamak gerekir. Devamlılık için risklerin planlamasının yanı sıra hisse devri, yetki devri, aile konseyi ve liderlik gibi konuların zaman kaybetmeksizin hazırlanması gerekmektedir. Kalabalık ailelerde özellikle liderlik önemli bir sorun haline gelebilmektedir.
Özdeğerleme, kurumsallaşma çalışmalarında çok faydalı bir metottur. Gayrimenkul şirketleri her yıl yapmış oldukları faaliyetleri tüm detaylarıyla gözden geçirmelidir. Bu gözden geçirmeleri hazırlamış oldukları Özdeğerlendirme tutanaklarına kaydedip, tüm güncellemeleri her yıl yapabilmelidir. Özdeğerleme mutlaka bilgisayar ortamında bulunmalıdır. Kolay ulaşılabilir olması en önemli konudur. Özdeğerleme raporunda şirketin insan kaynakları, maddi kaynakları, depo sayımları, araç bilgileri vb bilgiler bulunmalıdır. Çalıştığınız personelin eğitim düzeyini, şirketin güçlü, zayıf yönlerini, sektörün tehlike ve fırsatlarını, müşteri değerlendirmeleri, hedefleri, ulusal ve uluslar arası etkiler gibi konuları içermelidir. Özellikle inşaat şirketleri, faaliyet alanlarında ÇED raporu hazırlatırlarsa ve rapora göre çalışmalarını yürütürlerse kendilerine faydası çok olacaktır.
Marka değeri oluşturulmalıdır. Marka değeri birkaç işte ortaya çıkan bir değer değildir. Uzun ve akılcı bir planlama olmadan marka değeri olunamaz. Marka değeri olabilmek için ilk yapılması gereken sektörü çok yakından takip edebilmektir. İkincisi sektöre yenilik getirebilmektir, üçüncüsü sürekli akılda kalmaktır. Sektörle alakalı bir durumda akıla gelmektir. Bu oldukça zor ve uzun bir süreçtir. Reklam ve pazarlama bu konunun önemli basamaklarıdır.
Sonuç olarak, gayrimenkul sektörü kurumsallaşma açısından Türkiye’nin en başarısız sektörlerinin başında gelmektedir. Kurumsallaşma sürecine girecek şirketler mutlaka geleceği planlamalıdır. Geleceği planlayamayan ve gelecek için insana yatırım yapmayan şirketler her 10 yılda bir yerlerini başka şirketlere bırakacaktır.
Fevzi Kostak
Yönetim Uzmanı Fevzi KOSTAK Etika Danışmanlık ve Eğitim Limited Şirketi´nin Genel Müdürüdür.
Alıntı
25/08/2009 : 22:02:39 
Website