Mortgage Mı Banka Kredisi Mi? - Koniks.com

Konut kredisinin faize ilave olarak vergi gibi zorunlu ek maliyetleri var mı?
Kredi faizi üzerine yüzde 5 oranında Banka Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) eklenir. Böylece örneğin yüzde 1.20 olan aylık faizin vergi ile birlikte maliyeti yüzde 1.26’ya yükselir. Konut kredileri KKDF’den muaftır. Ancak önceden satın alınan konutlar için alınacak kredilerde faiz üzerinden yüzde 15 KKDF uygulanır.
Faiz oranı dışında ne gibi maliyetler var?
Faiz dışında kredi kullandırma aşmasında tahsil edilen istihbarat, dosya komisyonu, ekspertiz masrafı, konut ve hayat sigortaları ile zorunlu deprem sigortası (DASK) gibi ek maliyetler var.

Bankaların istediği komisyon ve ücretler her banka için aynı mı?
Faiz oranlarında olduğu gibi konut kredilerinde alınan komisyon, ücret ve sigorta primleri de bankadan bankaya değişir. Sadece DASK primi değişmez. Her konut için alınacak DASK primi konutun türü, büyüklüğü, bulunduğu il ve semte göre değişmektedir. İnternette www.dask.gov.tr adresine alacağınız konuta ne kadar DASK primi ödemeniz gerektiğini öğrenebilirsiniz. Hazırladığımız tabloda ise bankaların komisyon ve ücretlerine ilişkin ayrıntılı verileri bulabilirsiniz.

Tapu işlemleri sırasında ne tür maliyet ve ödemeler yapmak gerekiyor?
Tapu işlemleri sırasında tapu harcı ödenir. Bu da yaklaşık 60 YTL civarındadır. Ayrıca belediyelerin belirlediği miktar üzerinden alım satım vergisi ödenir.

Kullandığınız kredinin maliyetini nasıl hesaplayacaksınız?
Bunu bir örnekle açıklayalım. Yeni bir konut almak için bankadan 72 ay vadeli (6yıl), aylık yüzde 1.14 faizle, 100.000 YTL kredi kullandınız. Bu kredinin aylık taksit tutarı 2.80.1 YTL. Vade sonunda kredinin toplam geri ödeme tutarı ise 149.768 YTL olacaktır. Kredinin vadesi boyunca ödenecek toplam faiz ve vergi ödemesi ise 49.769YTL olacaktır. Bu taksitin içinde yüzde 5 BSMV dahildir. Ayrıca 400 YTL, kredi tahsis ücreti, 350 YTL ekspertiz ücreti, 500 YTL ise tüm kredi vadesi boyunca geçerli olacak şekilde hayat sigortası primi ödeneceğini varsayalım. Böylece; kredinin toplam maliyeti= 49.769+400+350+500=51.019 YTL’dir. Daha ayrıntılı bilgileri hazırladığımız tabloda bulabilirsiniz.

Yüksek faizle, örneğin yüzde 1.9 ile alınan krediyi, başka bankadan daha düşük olan yeni faiz oranıyla alacağım krediyle kapatmam mümkün mü?Böyle bir işlem yapılabilir. Ancak yüzde 15 oranında KKDF ödemek zorunda kalırsınız. Ayrıca ekspertiz, dosya masrafları gibi maliyetlere yeniden katlanmanız gerekir. Yeni Mortgage kanun taslağında da mevcut krediyi daha uygun bir faizle transfer etmek mümkün kılınıyor.

Aylık yüzde 1.9 ile kullanılan krediyi transfer etmek avantajlı mı? Bunun hesabını nasıl yapmak gerekiyor?
Avantajlı olup olamadığını öğrenebilmek için, halen krediyi kullanmakta olduğunuz bankaya ödemiş olduğunuz faiz dışı tüm masrafları (hayat sigortası, ekspertiz masrafı, kredi kullandırım masrafı v.s) toplam kredi kullanım masrafı olarak yeni kullanacağınız kredinin maliyetine eklemelisiniz. Daha sonra yeni kullanmayı düşündüğünüz kredinin tüm masrafını (mevcut kalan hayat sigortasının transferi mümkün değilse yeni sigorta primi, yeni ekspertiz masrafı ve yeni kredi kullandırım masrafı) ve vade sonunda ödemeniz gereken faizli bakiyeyi hesaplamalısınız. İlk kullandığınız kredinin vade sonunda ki faizli bakiyesi şayet yeni kullanacağınız kredinin faizli bakiye toplamı ve tüm kullandırım masrafları artı mevcut kredi için ödemiş olduğunuz ilk kullandırım masrafları toplamından yüksekse, yeni kredi kullanımınız, yeni yasa kapsamında daha avantajlı olabilir.

Faizler son bir yıldan beri hızlı bir şekilde düşüyor, daha ne kadar düşebilir?
Faizlerin düzeyini dünyada ve Türkiye’de yaşanan ekonomik ve siyasi faktörler şekillendiriyor. Türkiye için özellikle enflasyon ve genel faiz seviyesi önemli. Ayrıca bankalar arasındaki rekabetin de önemli bir payı var. Bankacılar faizlerin bundan sonra aynı hızla düşmeyeceği görüşündeler. Faizlerdeki düşüş temel olarak, reel faizlerin ve Merkez Bankası gecelik faizlerinin trendine ve ekonomide ki talep canlılığına bağlı.

Faizlerin düşeceği beklentisi güçlüyse şu anda kredi kullanmak doğru mu?
Faizler düşerken, ev fiyatları da yükseliyor. Alınacak konutun yapacağı prim dikkate alınarak buna karar verilmeli. Yani faizlerin düşüşünden sağlanacak fayda ile konutun yapacağı olası prim beklentisini karşılaştırıp karar vermek gerekiyor. Konut kredisi faizlerindeki düşüş trendinin devam etmesi, ancak bu düşüşün çok hızlı olması beklenmiyor. Faizlerde beklenen düşüşle birlikte konut fiyatlarında da kademeli bir artış yaşanabilir. Bu nedenle konut almak için faizlerin düşmesinin beklenmesinin gereksiz olduğu görüşü genel kabul görüyor.

Beklersem ve 10 yıl vadeli bir kredinin aylık faiz oranı yüzde 0.95 olursa, 100.000 YTL’lik kredide aylık ödemem ne kadar azalır?
Yüzde 1.20 faizle alınan 10 yıl vadeli 100.000 YTL’ nin taksiti 1.620,47 YTL’dir. Faiz oranı yüzde 0.95 düşerse aylık taksit 1.432,98 YTL’ye geriler. Aradaki taksit farkı 187.49 YTL olacaktır.

Kredi kullanmak için en uygun vadeyi nasıl seçmek gerekiyor?
Tüketiciler konut kredisi kullanırken, aylık ödeyebilecekleri taksit tutarını ve gelecekteki gelir beklentilerini değerlendirerek kendileri için en uygun vadeye kara verebilirler. Taksitlerin aylık gelirin yüzde 30 ile 50’sini aşmaması öneriliyor. Kısa vadeli kredilerde gelirin yüzde 50’sine kadar izin verilirken, 5 yıldan daha uzun vadelerde ailenin yüzde 30’u civarında olmasına dikkat ediliyor. Vadenin uzaması faizlerde ki düşüşle birlikte anlamlı hale geliyor. Aksi taktirde vade uzansa da aylık taksitlerde fazla bir düşüş olmadığı görülmektedir. Mevcut piyasa ortamında ideal vadenin 60 ay ile 96 ay civarında olduğunu söyleyebiliriz.

Kredi kullanırken YTL, dolar ve Euro cinsinden tercihi nasıl yapmak gerekiyor?
Kişinin mevcut gelirine, gelecekteki gelir beklentisine ve bu gelir kalemlerinin hangi para birimine bağlı olduğuna göre karar verilmesi gerekir. Kur ya da parite riski almamak için, elde edilen gelir cinsinden, yani YTL ya da döviz neyse ona göre kredi kullanması öneriliyor.

Para cinsine göre taşınan riskler nelerdir?
Bireylerin gelirleri ile ödemelerin para birimi uyumlu olması parite riskini minimize eder. Ancak örneğin, kişinin geliri YTL ise ve kredi geri ödemeleri dolara endeksli YTL ise, bu kişinin bu kur riski taşıdığı söylenebilir. İkinci bir örnek olarak, kullanılan kredi dolar endeksli YTL ve şahsın geliri Euro ise, bu kişi parite riskiyle karşı karşıyadır. Dövize endeksli kredilerde kur riskinin yanı sıra kur farkından kaynaklanan vergi söz konusu olmaktadır. Bu vergi sebebiyle taksit tarihleri arasında kur artışı olmuş ise vergi oluşur ve taksit tutarının yanı sıra bu vergi de ödenmek durumunda kalır.

Bankalar, olası bir kriz durumunda kullanılmış olan faiz oranını artırabilir mi?
Bankacılar bu soruya “hayır” yanıtı veriyor. Bunun Tüketiciyi Koruma Kanunu'na aykırı olduğunu belirtiyor.

Mortgage Yasa Tasarısı Gündemde. Yeni tasarının tüketiciye faydası ne olacak?
Mortgage yasa tasarısı ile faizlerin serbest bırakılması mümkün olacak. Müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında seçim yapabilecek. Değişken faizli kredi sayesinde, konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.

Yeni yasada ön görülen değişken faiz uygulaması nasıl olacak?
Değişken faizde bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek ve fiyatlamalar endeks faiz oranın üzerine eklenecek marjlar ile oluşturulacaktır. Müşteri için kullanılacak endeks ve marj oranı sözleşmede belirtilecektir. Değişken faizde tüketicileri rahatlatacak en önemli özellik ise azami oranında sözleşme ile başlangıçta belirlenecek olmasıdır. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri düşecek, faiz oranlarının yükselmesi durumunda ise taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami orana kadar yükselebilecektir. Tüm tüketiciler değişken faizli kredinin muhtemel etkileri ve hesaplanma yöntemleri konusunda bankalar ve ilgili kamu kurumları tarafından bilgilendirilecektir.

Yeni yasada kredinin erken kapanması durumunda ek bir maliyet olduğu doğru mu?
Yasada yer alan önemli konulardan biri de bu. Buna göre sabit faizli kredi kullanımlarında tüketici yüzde 2 civarında erken kapama komisyonu ödeyecek. Mevcut durumda erken kapamalarda tüketiciye yansıyan herhangi bir maliyet yok. Tüketicilerin sabit veya değişken faizli kredi kullanımı konusunda karar verirken buna dikkat etmesi gerekir.

Mortgage maliyet açısından avantaj getirecek mi?
Mortgage’ın uygulamaya konulmasıyla ilk aşamada müşteri maliyetlerinde farlılık olmayacak. Ancak zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı olarak bankalar daha rahat bir şekilde finansman sağlayacaklarından, uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş yaşanabilir.

Mortgage'a hazırlık yapan bankalar hangileri?
Konut kredisi veren bütün bankalar bu yönde hazırlık yapıyor.

Hangi tip konutlar Mortgage’a uygun olacak?
Mevcut taslağa göre irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de konutlar kullanılabilecek. İskanı alınmış, deprem yönetmeliğine uygun yapılmış konutlar öncelikli, olarak Mortgage için uygun olacaktır.

Şu anda çok sayıda konut projesi yürütülüyor. Fiyatlar da çok yükseldi. Daha da yükselmesi mümkün mü?
Konut fiyatlarını temelde arz ve talep belirliyor. Konut kredisi faiz oranlarının düşmesi ve vadenin uzaması talebi arttırıyor. Bu da fiyatların yükselmesine neden oluyor. Arzın artmasına bağlı olarak konut fiyatlarında denge yakalanması bekleniyor.

Merkez Bankası, sürekli olarak kiraların yükseldiğine dikkat çekiyor. Fiyatların şişkinliğinden şikayet eder, uyarı yayınlanırsa konut fiyatları nasıl etkilenir?
Konut fiyatları faizlerde ki düşüşün yanı sıra hem yatırım hem de tasarruf amaçlı alımlarla yükseliyor. Bankacılar böyle bir uyarı beklemiyor. Konut fiyatları ve kiraların arz-talep dengesine göre oluşacağı belirtiliyor.

Konut fiyatlarının şişkin olup olmadığı nasıl ölçülebilir?
Fiyatların şişkin olup olmadığı konutlara eksperlerce değerler esas alınarak ve emlakçılarla benzer konutların satış fiyatları baz alınarak ölçülebilir.

Bazı bankalar faizleri düşürürken belli bir süre koyuyor. Bankaların konut kredisine ayırdığı bir limit var mı? Varsa bu rakam nedir?
Bankaların sağladıkları fonlar sınırlı olabilir ve bu her bankaya göre değişir. Her bankanın politikasına ve pazar payı hedefine göre bütçesi olabilir.

120 ay vadeli yüzde 1.05 faiz ile 1.20 faiz arasında, 50.000 YTL’lik kredi geri ödemelerinde kaç liralık fark oluşur?
50.000 YTL’ nin 120 ay vadede yüzde 1.05 oranıyla taksit tutarı 753.35 YTL’dir. Aynı miktar ve vade için yüzde 1.20 faizli kredinin aylık taksiti ise 810.35 YTL. Yani aradaki fark 57 YTL’dir.

Kredi kullanacak olanlarda aranan koşullar değişti mi? Şu anda hangi miktar kredi koşullara sahip olanlara veriliyor? Maaş bordrosu düşük olup da ödeme gücü daha yüksek olanlar kredi kullanımında hangi koşullarla karşı karşıya kalıyorlar?
Maaş bordrosu düşük olduğu halde, ödeme gücü yüksek olan kişilerin, ödeme güçleri paralelinde kredi alabilmeleri için, gelirlerini belgelemeleri gerekiyor. Kredi için başvuruda bulunan şahsın aile geliri ve aylık ödemesi gereken borç toplamı ve zorunlu giderler dikkate alınmaktadır. Kredi Kayıt Bürosu kayıtlarında her hangi bir olumsuz kaydı bulunmayan şahıslara, aylık taksit tutarı ödeme gücü kapsamında kalan krediler kolaylıkla tahsis edilebilmektedir.

Konut kredisinde yaş sınırı var mı?
18 yaşından küçük olanlara borçlanma ehliyeti olmadığı için kredi verilmiyor. Ancak 18 yaşında ki birine konut alınacaksa kredi 18 yaşından büyük birisinin adına veriliyor. Mahkeme kararıyla konut kredi alanın adına olmasa da ev banka tarafından ipotek edilebiliyor. 60 yaş üzerindekilere ise sigorta primlerinin çok yüksek olmasından dolayı artan maliyetler nedeniyle bankalar sıcak bakmıyor. Kredi kullanan kişinin yaşı ile kredinin vadesinin toplamının 65’i geçmemesine dikkat ediliyor. Yani 55 yaşında olan birisi ancak 10 yıl vadeli kredi alabiliyor.

En düşük faizi veren bankayla mı, yoksa faizi biraz daha yüksek ancak piyasa da daha aktif bir bankayla mı çalışmalı?Banka seçimi kişisel bir tercihtir. Ancak faiz oranlarının yanı sıra komisyon, istihbarat ücreti sigorta primleri gibi maliyetler ve hizmet kalitesi göz önünde bulundurulmalı. Konut kredisi vadesinin uzun olduğu düşünüldüğünde, uzun süreli bir ilişkide bulunulacak bankadan beklenen hizmet kalitesi, kolay ulaşım, alternatif kanal hizmetleri, zaman içinde ihtiyaç duyulabilecek diğer ürünlerdeki avantajlar gibi konuları da göz önünde bulundurulmalı.

Mortgage ile şu anki banka faizleri arasında ki fark nedir?
Mortgage’ın konut kredisi faiz oranları üzerinde doğrudan bir etkisi yok. Bankalar faizlerini genel piyasaya koşullarına paralel olarak ve büyüme hedeflerine göre belirliyorlar. Faiz oranlarının bugün geldiği seviyeler, maliyetler açısından oldukça makul bulunuyor. Bundan sonra da genel faiz oranları seyrine göre bankalar fiyatlamalarını düzenleyeceklerdir.

Mortgage yasası Türkiye piyasasını nasıl etkiler? Ev almak için Mortgage’ı beklemeli mi?
Mortgage’ın tüketiciler açısından getireceği en önemli farklılık değişken faizli kredilerin kullanılmaya başlanması olacak. Böylece faiz düşüşünden yararlanabilecekleri gibi faizlerin düşmesi için konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri düşecek, faiz oranlarının yükselmesi durumunda ise taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami orana kadar yükselebilecek. Faizlerdeki düşüşün, konut fiyatlarındaki artışın altında gelişeceği bekleniyor. Dolayısıyla alımların ertelenmesi önerilmiyor.

Mortgage, faizlerin düşüşünü hızlandırır mı? Bunun için yasanın çıkmasını beklemeli mi?
Mortgage yasasının konut kredisi faiz oranları üzerinde doğrudan bir etkisi yok. Dolayısıyla kredi kullanmak için yasanın çıkmasının beklenmesi önerilmiyor.

20 yıl vadeli kredi alındı ve bunu alan kişi bir müddet sonra işsiz kaldı. Bu durumda banka kredisi ödenmiyorsa ve Mortgage yoluna gidilirse ne olur?
Her iki durumda da sonuç değişmez. Banka, ipotek alınan eve el koyar ve satışa çıkarır. Satış tutarı ile kredi borcunu kapatma yoluna gider.

Konut kredisi veya Mortgage ile alınan ev satılabilir mi?
Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa bu mümkün olur. Mortgage’da erken kapama halinde kredinin yüzde ikisi kadar komisyon alınması ön görülüyor.

Bir konut kredisi ortalama kaç günde çıkar?
Bankadan bankaya değişir. İstenilen belgeleri tamamlandıktan sonra bir gün ile bir hafta arasında çıkıyor. Müşterinin kredi talebi acilse bankalar öncelik tanıyıp süreci hızlandırılabilir.

Özel projelere özel faiz uygulanır?
Bazı bankalar inşaat firmaları ile anlaşma yaparak düzenledikleri kampanyalara özel faiz uygulayabilir.

Maaşımı aldığım banka bana özel faiz uygular mı?
Bankalar müşterilerin verimliliğini dikkate alarak özel faizler uygulayabiliyor.

Konut kredisi alırken bankaların yaptırdığı hayat ve diğer sigortalar bir yıllık mı, yoksa kredi süresince yapılıyor mu?
Kredinin teminatlarından biri olarak görülen bu sigortalar kendi süresince her yıl yenileniyor.

Daha önceden yaptırılan hayat sigortası konut kredisi için geçerli olabilir mi?
Teminatlar uygun ve yeterli ise poliçe banka lehine düzenlenerek kullanılabilir.

Krizlerde borçlarını ödemedikleri için yasaklı olanların kredi kullanım koşulları ne durumda?
Kara listede olanlara normal şartlarda kredi verilmiyor. Ancak kefil ya da başka teminatlarla bankanın genel müdürlük birimlerinden onay alınarak kredi verilebiliyor.

Krediler ödenmezse mevcut konut projeleri yarım kalır mı?
Kredi geri ödemelerinde yaşanan aksamaların artması projelere zarar verebilir. Bu konuda en önemli kriter bankalarla projesine kredi alan müteahhitler arasında yapılan sözleşmeler olacak. Hiçbir banka ve müteahhit firmanın açıklamadığı bu sözleşmelerin içeriğinde, Tüketici Kanunu gereği, projenin tamamlanması yükümlülüğü getirildiği bildiriliyor. Tüketicilerin zarar görmemesi için bu maddenin varlığı, bu projenin tamamlanması için de bir garanti oluşturuluyor. Bu durumda eğer geri ödemelerde bir sorun olursa, projeler aksamayacak, buna karşın bankalar biraz da zorunlu olarak bu projelerden çok sayıda konutun mülkiyetin üstüne almak zorunda kalacak.

Kaynak: Ekonomist Dergisi/Kayhan Öztürk-Barış Bekar